在蘇州的婚姻家事咨詢中，“房產(chǎn)加名” 始終是繞不開(kāi)的高頻話題。常有當(dāng)事人問(wèn)：“我們簽了協(xié)議，他說(shuō)把婚前房子分我一半，但沒(méi)去加名，現(xiàn)在他反悔了，這協(xié)議還算數(shù)嗎？” 這背后，其實(shí)是夫妻間房產(chǎn)贈(zèng)與約定的效力與撤銷權(quán)的法律博弈。結(jié)合最高人民法院的裁判觀點(diǎn)，我們來(lái)拆解這一問(wèn)題的核心邏輯。
一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：夫妻房產(chǎn)約定，究竟適用哪條法律？
夫妻一方將個(gè)人房產(chǎn)（婚前或婚內(nèi)個(gè)人所有）約定為 “共同共有” 或 “按份共有”，本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)處置行為。但在法律適用上，卻存在兩種看似沖突的路徑：
路徑一：適用《民法典》婚姻家庭編（第 1065 條）
該條規(guī)定：“夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有法律約束力。” 據(jù)此，有人認(rèn)為：只要夫妻間的約定是真實(shí)意思表示，沒(méi)有欺詐、脅迫，就應(yīng)直接生效，無(wú)需以房產(chǎn)登記為前提，否則會(huì)削弱夫妻財(cái)產(chǎn)約定的效力。
路徑二：適用《民法典》合同編（贈(zèng)與合同相關(guān)條款）
夫妻間約定 “共有房產(chǎn)”，本質(zhì)是一方將個(gè)人房產(chǎn)的部分或全部權(quán)益贈(zèng)與另一方，屬于贈(zèng)與行為。而《民法典》第 658 條明確：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與（特殊情形除外）。” 對(duì)于房產(chǎn)而言，“權(quán)利轉(zhuǎn)移” 的標(biāo)志是辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記（即 “加名”）。
二、最高院觀點(diǎn)：未登記的房產(chǎn)贈(zèng)與約定，贈(zèng)與人可撤銷
最高人民法院民一庭在《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》中明確了傾向：夫妻一方將個(gè)人房產(chǎn)約定為共同共有或按份共有，贈(zèng)與人在產(chǎn)權(quán)變更登記前可行使任意撤銷權(quán)。
這一結(jié)論的核心邏輯在于：
夫妻間的房產(chǎn)共有約定，本質(zhì)是 “贈(zèng)與”，不因其發(fā)生在夫妻關(guān)系中而脫離《民法典》合同編的規(guī)制。婚姻家庭領(lǐng)域的協(xié)議雖有特殊性，但并未排斥合同編的適用；
房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《民法典》物權(quán)編，其物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件。未辦理 “加名” 登記時(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與行為尚未完成；
若僅以夫妻約定為由認(rèn)定贈(zèng)與不可撤銷，會(huì)與物權(quán)登記制度沖突 —— 畢竟房產(chǎn)作為重大財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬變動(dòng)需以公示（登記）為原則，否則可能損害交易安全（如房產(chǎn)被擅自抵押、出售等）。
唯一的例外是：經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與協(xié)議，或具有救災(zāi)、扶貧等公益性質(zhì)的贈(zèng)與，贈(zèng)與人不得任意撤銷。 但夫妻間的房產(chǎn)贈(zèng)與通常不涉及公益屬性，因此公證就成了關(guān)鍵的 “鎖”—— 一旦公證，即便未加名，贈(zèng)與人也不能隨意反悔。
三、蘇州實(shí)務(wù)視角：為何 “登記” 比 “約定” 更關(guān)鍵？
在蘇州的司法實(shí)踐中，這類糾紛的裁判思路與最高院觀點(diǎn)基本一致。我們?cè)幚磉^(guò)一起典型案例：男方婚前全款購(gòu)買(mǎi)園區(qū)某房產(chǎn)，婚后與女方簽訂《財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議》，約定該房產(chǎn)為夫妻共同共有，但始終未辦理加名。后雙方感情破裂，男方訴請(qǐng)撤銷贈(zèng)與，法院最終支持了男方的請(qǐng)求。
法官在說(shuō)理中強(qiáng)調(diào)：夫妻財(cái)產(chǎn)約定雖對(duì)雙方有約束力，但這種約束力主要體現(xiàn)為 “合同義務(wù)”，而非直接產(chǎn)生物權(quán)效力。 即女方可依據(jù)協(xié)議要求男方配合辦理加名，但在男方拒絕且未登記的情況下，不能直接主張房產(chǎn)共有權(quán)。
這也提醒蘇州的當(dāng)事人：蘇州作為房產(chǎn)價(jià)值較高的城市，一套房產(chǎn)往往涉及數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的利益，法律對(duì)其權(quán)屬變動(dòng)的要求更為嚴(yán)格。“口頭約定”“手寫(xiě)協(xié)議” 若未落實(shí)到登記或公證，很可能淪為 “空頭支票”。
四、律師建議：如何讓 “房產(chǎn)共有約定” 真正落地？
基于上述法律邏輯，
蘇州律師給出三點(diǎn)實(shí)操建議，幫你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：
及時(shí)辦理變更登記
這是最直接的方式。簽訂約定后，盡快到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理 “加名” 手續(xù)，將共有比例（如各占 50%）明確記載于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上，物權(quán)變動(dòng)即時(shí)生效，贈(zèng)與人無(wú)法再撤銷。
對(duì)贈(zèng)與協(xié)議進(jìn)行公證
若暫時(shí)無(wú)法辦理登記（如房產(chǎn)有按揭、存在抵押等），可到公證處對(duì)《房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議》或《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議》進(jìn)行公證。一旦公證，贈(zèng)與人喪失任意撤銷權(quán)，即便未加名，受贈(zèng)人也可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制履行登記義務(wù)。
明確約定違約責(zé)任
在協(xié)議中寫(xiě)明：“若贈(zèng)與方拒絕辦理加名登記，需向受贈(zèng)方支付 XX 元違約金”。即便贈(zèng)與被撤銷，受贈(zèng)方仍可依據(jù)此條款主張賠償，降低自身?yè)p失。
結(jié)語(yǔ)
夫妻間的房產(chǎn)約定，既是情感的承諾，也是法律的契約。但在法律框架下，“登記” 與 “公證” 是讓這份承諾落地的關(guān)鍵。蘇州的當(dāng)事人若遇到類似問(wèn)題，不妨盡早咨詢專業(yè)律師，用法律手段將 “紙上約定” 轉(zhuǎn)化為 “實(shí)際權(quán)益”，避免情感與財(cái)產(chǎn)的雙重?fù)p耗。
